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住宅ローンが残っている場合に債務整理するとどうなる?

「住宅ローンが残っている場合に債務整理するとどうなる?」
「返済中の住宅ローンを債務整理すると家を失う!?」

キャラ

住宅ローンは、20年~30年という長い期間をかけて借金を返済していくのが一般的です。

そのため、何らかの理由によって住宅ローンの返済が滞る可能性も十分あります。

住宅ローンが返済できない状態になると生活にも影響がでてくるため、できるだけ早めに対策を打つべきでしょう。

そこでおすすめしたいのが、債務整理です。

しかし、返済中の住宅ローンがある方が債務整理すると家を失う可能性があります。

今回は、住宅ローンが残っている場合に債務整理するとどうなるか解説するので、参考にしてみてください。

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住宅ローンと債務整理について

最初に、住宅ローンと債務整理がどのようなものなのか簡単に説明しておきます。

住宅ローンとは

「住宅ローン」とは、家を購入するために銀行などから数千万円の借金をして、それを20年~30年という長い期間をかけて分割返済していく金融商品です。

住宅ローンを利用するメリットは、なんといっても利用者の手元に大金がなくても家を購入できる点になります。

ただし、貸主側にとっては、

・貸すお金が数千万円と高額
・返済期間が20年~30年と長期間

という理由により貸し倒れになるリスクが非常に高いため、住宅ローンでは家を担保にしてお金を貸すのが一般的です。

ほとんどの住宅ローンには、「抵当権」という「返済が滞った際、優先的に返済を受けられる権利」が設定されています。

そのため、住宅ローンの返済が滞った際には、担保になっている家が貸主によって引き上げられ競売にかけられるのが一般的です。

貸主は競売で売ったお金で借金を回収することになります。

住宅ローンの返済に困ったら債務整理

「債務整理」とは、借金問題を法的に解決するために国が作った制度になります。

そのため、日本国民であれば、誰でも債務整理を利用することが可能です。

債務整理すると、借金の減額や免除といったメリットに加え、債務整理の種類によっては住宅ローン返済中の持ち家を手元に残せるものもあります。

住宅ローンは毎月まとまった金額の返済が必要になるのですが、長い人生の中には、

・仕事が急になくなった
・子どもの教育費に思ったよりお金がかかった
・親の介護でお金が必要になった
・病気で働けなくなった

といったことが起こる可能性も十分あるでしょう。そうなると、生活費のために借金をする 機会が増え、いつのまにか借金が増えてしまったなんてケースもよくある話です。

特に、複数のカード会社(クレジットカード会社・消費者金融・銀行)から借金をしている「多重債務」状態になった方は、かなり危険な状態といえるでしょう。

借金問題を放置すると、どんどん状況が悪化するので、弁護士・司法書士に相談して、できるだけ早く対処するのがおすすめです

返済中の住宅ローンを任意整理するとどうなる?

裁判所を介さない任意整理は、比較的スムーズに手続が進み、融通も利きやすい債務整理です。

任意整理の概要とメリット

「任意整理」とは、裁判所を介さず直接カード会社に任意の交渉に応じてもらう債務整理です。

弁護士・司法書士に任意整理の手続を依頼すれば、あなたの代わりにカード会社との交渉も行ってくれます。

なお、任意整理の交渉では、

・将来的に発生する利息
・遅延損害金

をカットして、残った借金を3年~5年間の分割払いで合意することが一般的です。

なお、「遅延損害金」とは借金滞納時に発生する罰金で、借金返済日から日割りで発生するお金になります。

任意整理では遅延損害金と利息をカットするように交渉するので、借金がこれ以上大きくなるのを防ぐことができるわけです。

さらに、残った借金を分割払いで無理なく返済していけるため、完済の目途も立ちやすくなります。

つまり、任意整理は、「カード会社に借金の分割払いを認めてもらう債務整理」といえるでしょう。

さらに、任意整理は裁判所を介さない債務整理ということもあり、手続が簡単でスムーズに進むため早ければ3ヶ月程度で実施できます。また、弁護士・司法書士に依頼すれば、ほとんどの手続を代行してもらえますので、仕事や生活への影響もありませんし、家族に内緒にしておくことも可能です。

任意整理は返済中の住宅ローンがあっても家を手元に残せる!

任意整理には、整理する借金の対象を自由に選択できるとうメリットがあります。

そのため、任意整理の対象から返済中の住宅ローンを除外して手続を行うことが可能です。

つまり、任意整理であれば、返済中の住宅ローンがあっても家を手元に残せます。

ただし、任意整理しても住宅ローンの支払いはこれまでと同じように継続する必要があるので、分割払いにしたその他の借金とダブルで返済していくことが家を手元に残せる条件です。

ちなみに、「住宅ローンを任意整理の対象にした場合はどうなるの?」という点については、ほとんどの銀行が任意整理の交渉に応じない可能性が高いでしょう。

なぜなら、銀行はわざわざ任意整理に応じなくても、返済が滞った段階で家を引き上げて競売にかけることで手っ取り早く借金を回収できるからです。

個人再生なら借金を減額しつつ持ち家も残せる!?

個人再生では、「住宅ローン特則」という住宅ローン返済中の方にとって、非常にメリットが高い制度の利用ができます。

個人再生の概要とメリット

「個人再生」とは裁判所に申立てすることで、借金を大幅に減額してその残りを原則3年間で返済すれば完済扱いになる債務整理です。

借金はその金額に応じて1/5~1/10まで減額されるため、任意整理では借金の返済が難しそうな方は個人再生を検討してみるとよいでしょう。

ただし、裁判所を介する債務整理である個人再生は、厳格なルールに則って複雑な手続を行う必要があるため、手続期間は4ヶ月~6ヶ月程度と任意整理よりも長くなる場合が多いです。

また、申立の際、収入・支出状況を詳しく報告しなくてはいけないため、給与明細や光熱費の領収書、預金通帳など、たくさんの書類が必要になります。

したがって、同居した家族がいる場合は、家族に内緒で手続をするのは困難でしょう。

なお、個人再生では減額後の借金を3年間で返済できる収入がないと、手続ができません。ただし、定期的かつ継続的な安定収入がある方なら、アルバイトの方でもOKです。

住宅ローン特則を使えば家が手元に残せる

裁判所を介する債務整理には、「債権者平等の法則」というルールがあり、すべてのカード会社を平等に扱う必要があります。

つまり、任整整理のように特定の借金だけ除外して債務整理することができません。

特定のカード会社の借金を優先して返済した場合には、「偏頗弁済(へんぱべんさい)」という違法行為に該当するため、最悪の場合、裁判所に個人再生が認めてもらえない可能性があります。

「じゃあ、返済中の住宅ローンはどうなるの?」と心配になるかもしれませんが、その点はご安心を。

なぜならば、個人再生には「住宅ローン特則」という、返済中の住宅ローンがある家を手元に残しつつ、借金を減額してもらえる制度があるからです。

住宅ローン特則を利用すると、通常であれば偏頗弁済にあたる住宅ローンだけを除外することが特例として認められています。

そもそも個人再生は、多重債務などの借金問題に困窮したサラリーマンを救済するために作られた経緯があり、生活の中心である家を失うことは適切でないという考えから、住宅ローン特則のような制度が整備されたようです。

なお、住宅ローン特則を利用しないで個人再生すると、返済中の住宅ローンがある方は家が引き上げられ競売にかけられるため手元に残すことはできません。

住宅ローン特則を利用するための条件

住宅ローン特則を利用するためには、以下に挙げる条件をすべて満たすことが必須です。

1:個人再生に必要な条件を満たすこと
2:家に住宅ローン以外の抵当権が付いていないこと
3:住宅購入またはリフォームローンであること
4:申立人が所有する居住目的の家であること
5:保証会社による代位弁済から6ケ月以内であること
6:住宅ローンがオーバーローンであること

1:個人再生に必要な条件を満たすこと

まずは、個人再生に必要な条件を満す必要があります。なお、個人再生でほとんどの方が行う手続である「小規模個人再生」に必要な条件は、以下の通りです。

・借金額が5,000万円以下であること(住宅ローンを除く)
・将来において、継続的、かつ反復的な収入を得られる見込みがあること
・個人であること

2:家に住宅ローン以外の抵当権が付いていないこと

家に住宅ローン以外の借金の抵当権が付いていないことも、住宅ローン特則を利用するための条件になっています。

個人再生する際に住宅ローン特則を利用しても、抵当権を持っているカード会社に権利行使されると家が競売にかけられてしまうからです。

したがって、結局家が没収されて競売にかけられてしまうことになり、住宅ローン特則を利用する意味がほとんどありません。

住宅ローン特則で除外できるのは住宅ローンだけなので、その他の借金はすべて減額対象になります。

ですので、カード会社側としてみれば、家を競売にかけて借金を回収しようとするのは当然のことといえるでしょう。

3:住宅購入またはリフォームローンであること

住宅ローン特則の対象になるのは、住宅を購入するためのローン、またはリフォームローンだけとされており、これ以外のローンは原則として住宅ローン特則の対象外です。

そのため、住宅ローンとは別の各種費用にローンを組んで抵当権を設定しているような場合には、住宅ローン特則の対象にはなりません。

ただし、こうした諸費用ローンであっても、それが住宅購入に必要だと裁判所が判断した場合は、住宅ローン特則の利用が許される場合もあります。

4:申立人が所有する居住目的の家であること

住宅ローン特則の対象になる家は、申立人が住んでいる家1棟のみです。

よって、2棟目以降の家や別荘、投資資目的のマンションなどは住宅ローン特則の対象にはなりません。

ただし、自宅兼事務所といった場合でも、家の半分以上が居住用だと認められれば住宅ローン特則の対象にすることができます。

また、家の所有権が配偶者と共有になっていても、特に問題はありません。

5:保証会社による代位弁済から6ケ月以内であること

住宅ローンの返済を滞納すると、通常3~6カ月以内に「期限の利益(借金を分割返済できる権利を失うこと)」を喪失します。

住宅ローンの借り主が期限利益の喪失状態になると、ローンの保証会社はあなたの代わりに借金の残額を一括返済する「代位弁済」という手続を実施します。

住宅ローン特則と利用する場合には、この代位弁済の実施から6ヶ月以内であることも条件です。

住宅ローン特則を利用すると、代位弁済後の住宅ローンを以前の状態に戻すことができる(「住宅ローンの巻き戻し」と呼ぶ)のですが、この期間が「代位弁済から6ヶ月以内」と法律で決まっているからです。

6:住宅ローンがオーバーローンであること

住宅ローンでは、家の売却価格より住宅ローン残額が高くなることを、「オーバーローン」といいます。

逆に、住宅ローンの残額が家の売却価格より高くなるのが、「アンダーローン」です。

たとえば、

・オーバーローン→住宅ローン残額:2,000万円 > 家の売却価格:1,000万円
・アンダーローン→住宅ローン残額:2,000万円 < 家の売却価格:2,500万円

ということになります。

個人再生では借金を大幅に減額してもらえる代わりに、手持ちの財産と同等金額については最低限支払う必要がある「清算価値保証の原則」というルールがあり、上記アンダーローンの例では、ローン残高と家の売却価格の差額500万円が財産(清算価値)として扱われるわけです。

いっぽう、個人再生には「最低弁済額」と呼ばれる、借金額に応じた減額率が決められており、たとえば2,000万円の借金であれば300万円まで減額してもらえます。

しかし、清算価値が500万円の場合には、清算価値保証の原則に従う必要があるため、個人再生しても借金は500万円までしか減額されません。

つまり、この状態で住宅ローン特則を利用して個人再生すると、

・借金額:500万円
・住宅ローン:2,000万円

の両方を返済していく必要があるわけです。

もちろん、この条件で借金の返済が続けられれば特に問題はないのですが、当然困難な方もいると思います。

その結果、泣く泣く家を売却しなければならないというケースも十分考えられるでしょう。

いっぽう、住宅ローンがオーバーローンの場合は、家は清算価値に該当しないため、住宅ローン特則のメリットを最大限活かせることになります。

返済中の住宅ローンを自己破産すると持ち家を失うのか?

自己破産すると申立人は財産の多くを失います。そのため、家を失う可能性も非常に高いのです。

債務整理の最終手段・自己破産

「自己破産」とは、申立人の財産を清算してお金に換えてカード会社に配当する「破産」手続と、裁判所に借金が支払い不能状態と認められることで借金の支払いが免除される「免責」手続が行われる債務整理です。

つまり、自己破産は「財産を失う代わりに裁判所に借金の免除を認めてもらう債務整理」といえるでしょう。

自己破産すると借金がチャラになるため、借金問題が根本的に解決する点がメリットです。

ただし、自己破産では、

・99万円以上の現金
・20万円以上の価値ある財産

が没収対象になります。

己破産すると返済中の住宅ローンがある方は家を失う

裁判所を介する債務整理である自己破産では個人再生と同様、債権者平等の原則に従う必要があり、住宅ローンだけを整理対象から除外することはできません。

したがって、返済中の住宅ローンがある方が自己破産すると、家は没収されて競売にかけられるため手元に残すことは不可能です。

そのため、返済中の住宅ローンがある方が自己破産を検討する場合は、新たに賃貸物件を探す必要があります。

したがって、どうしても家を失いたくないという方は、任意整理や個人再生を検討したほうがよいでしょう。

まとめ

  • 返済中の住宅ローンを債務整理の対象にすると、家が没収され競売にかけられるため、手元に残すことは不可能
  • 任意整理すれば住宅ローン返済中の家を手元に残せる
  • 個人再生で住宅ローン特則を利用すれば、住宅ローンが残った家を手元に残しながら借金を減額してもらえる
  • 返済中の住宅ローンがある方が自己破産すると、家を失う可能性が高い

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