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静岡債務整理相談センターTOP >  個人再生 >  住宅ローン特則とは?

住宅ローン特則とは?

「個人再生はマイホームを残して借金を減らせるって本当?」
「住宅ローン特則は誰でも利用できるの?」

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住宅ローン特則とは、マイホーム(持ち家)を残したまま借金の減額が見込める「個人再生」の特徴的な制度です。

住宅ローン特則を利用すると、住宅ローンを個人再生の対象から外すことができ、住宅ローンの利息免除・元金減額ができない代わりに、マイホームを失わずにその他の借金を減額できます。そのため、マイホームを残したまま借金を減額したい方にとっては、非常にありがたい制度です。

本ページでは、住宅ローン特則のルールや利用条件について詳しくご説明します。

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住宅ローン特則とは?

住宅ローン特則とは、正式名称を「住宅資金貸付債権に関する特則」といい、「住宅資金特別条項」とも呼ばれます。

住宅ローン特則は、個人再生を行うときに、住宅ローンだけを債務整理の対象から除外することのできる制度です。

もしもあなたにまだ小さいお子さんがいる場合などは、マイホームがなくなってしまうと、困ることも多いでしょう。

そこで、住宅ローン特則を利用して、住宅ローンを除外することで、マイホームを残したまま借金の減額をすることができます。

また、すぐの返済が難しい場合には、返済期日のリスケジュールが行われることもあります。

住宅ローンはあなたの家が担保

マイホームの購入は、人生のなかでも最も大きな買い物の1つです。家を建てるためには高額な資金が必要になるため、お金が貯まるのを待っていたらなかなか家を建てることができません。そこで、多くの方が銀行や金融機関の住宅ローンを使います。

住宅ローンとは自分の家を建てたり、修理したりするために利用する借金のことで、先に家を完成させてから、毎月少しずつその借金を返済していきます。

借金をするためには、万一返済が難しくなったときのために「担保」となるものが必要です。住宅ローンの場合、担保となるのはあなたのマイホームそのものです。

そのため、ローンの返済が難しくなり、債務整理が必要になると、普通であればローンを返済するために、マイホームやその土地を手放さなければなりません。

住宅ローン特則を利用することで、マイホームを失わずに債務整理できる

個人再生は「債権者平等の原則」により、あなたが抱えるすべての借金が債務整理の対象になります。「債権者平等の原則」とは、お金を借りている相手に平等にお金を返すルールのことで、お金を貸している相手が損をしないために定められています。

たとえば、あなたがA社、B社という2つのカード会社(クレジットカード会社・消費者金融・銀行)から借金をしているとします。借金の返済に困ったあなたが、A社だけに返済をして、B社に返済をしなかったら、結果的にB社だけが大きな損をすることになります。これを防ぐために置かれているのが「債権者平等の原則」です。

しかし、住宅ローン特則を利用すると、例外的に住宅ローンだけが個人整理の対象外となります。そのため、マイホームや土地を手放す必要がなくなり、住宅を失わずに債務整理を行うことができます。

住宅ローン特則はなぜあるの?

住宅ローン特則は、個人再生をする方を保護するために決まったルールです。

まず、重要なポイントとして、個人再生をはじめとする債務整理は、借金に困っている方が返済額の負担を軽減することによって、経済的な立て直しをするために行われます。

しかし、債務整理を行うことでマイホームを失うとなれば、その人の経済的な立て直しを大きく邪魔することになり、立て直しが失敗することも考えられます。

そのため、個人再生では住宅ローン特則という特例を置いて、あなたの生活の基盤を守りながら債務整理を行えるようにしています。

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住宅ローン特則を利用する条件

住宅ローン特則を有効に利用するためには、以下のような条件に該当していなければなりません。

<住宅ローン特則を利用する条件>

・家を建てる・なおす(リフォーム)ためのローンであること
・あなたが住むための家であり、あなた名義のローンであること
・ローンに銀行・保証会社等の抵当権が設定されていること
・住宅が住宅ローン以外の担保にされていないこと
・住宅ローンと個人再生で減額した借金をそれぞれ返済できる収入があること
・保証会社による代位弁済から6ヶ月以上経過していないこと
・現在の住宅の価値が現在の住宅ローン残高よりも低いこと

ここでは、それぞれの条件について詳しく解説します。

家を建てる・なおすためのローンであること

住宅ローン特則に該当するローンは、「家を建てるためのローン」「家をなおすためのローン(リフォームローン)」などです。また、住宅ローン特則を利用するローンは、分割払い契約でなければなりません。

あなたが住むための家であり、あなた名義のローンであること

住宅ローン特則が利用できるのは、あなたが住むために建てた家のローンのみです。人に貸し出すためのアパートやマンション、事業に使用するためのビルなどのローンは、住宅ローン特則に当てはまりません。

例外的に自営業の方など、自宅と事業所が1つの建物に入っている場合、住居スペースが面積の2分の1を占めていれば、住宅ローン特則の対象として認められます。

また、複数の家を持っている方の場合でも、住宅ローン特則の対象になるのは、メインで使用している1軒だけです。別荘や別宅は対象外なので注意しましょう。

ローンに銀行・保証会社等の抵当権が設定されていること

抵当権とは?

抵当権とは、借金をする際にカード会社があなたの持ち物を担保に設定し、万一あなたが返済に困った時に、その持ち物を売却することで返済額を受け取る権利のことです。

住宅ローンの場合には、お金を貸し出している銀行やあなたの返済を保証する保証会社が、あなたのマイホームを担保に設定していることが多いです。そのため、万一住宅ローンを返済できなくなると、マイホームが売却されることになってしまいます。

住宅ローン特則は、抵当権の行使を止める仕組み

抵当権は、銀行や金融機関にとっては本来いつでも行使できる権利です。しかし、あなたが個人再生を行い、住宅ローン特則を使用すると、銀行や金融機関は抵当権を行使することができなくなってしまいます。

つまり裏を返せば、住宅ローン特則を利用するためには、あなたのマイホームに抵当権が設定されていなければなりません。

住宅が住宅ローン以外の担保にされていないこと

また、マイホームは住宅ローンの担保だけでなく、新規事業など建物と直接関係のない借金をするときの担保が設定されることもあります。このような借金を「不動産担保ローン」といって、多くのカード会社がこのタイプのローンを商品として売り出しています。

住宅ローン特則を利用したい場合、マイホームが別の借金の担保になっていないことが条件となります。なぜなら、マイホームをその他の借金の担保にしている場合、個人再生でたとえ住宅ローン特則を利用しても、住宅ローンとは別の借金の担保として、マイホームが競売にかけられてしまうからです。

これでは、住宅ローン特則を利用する意味がありません。ですから、個人再生を行う際は事前に「不動産担保ローン」を組んでいないか、確認しましょう。

住宅ローンと個人再生で減額した借金をそれぞれ返済できる収入があること

住宅ローンは減額されない

住宅ローン特則は、住宅ローンを個人再生の対象から外すことができる制度です。「対象から外す」ということは、つまりマイホームを残せる代わりに、住宅ローンの利息免除・元金の減額は一切できないということです。

そのため、個人再生で住宅ローン特則を利用するときは、減額された借金と住宅ローンをそれぞれきちんと返済していけるかどうか、確認することが大切です。

個人再生で住宅ローン以外の借金が減額されても、収入が不十分であったり、家を建てたばかりであるなど住宅ローンが高額であったりして返済が難しいとなれば、経済的な立て直しがうまくいかない可能性もあります。

ただし、借金を減額しても返済が難しい方のために、住宅ローン特則ではローンの返済期間を最大10年間延長することができます。たとえば、ローン返済期間があと8年で、現在毎月10万円ずつの返済をしている方の場合、ローン返済期間を最大で18年に延長できるため、毎月の返済額を4〜5万円まで下げることができるわけです。

住宅ローン以外の借金が減額され、住宅ローンの返済期間も伸びるのであれば、月々の負担がかなり軽減できるはずです。

保証会社による代位弁済から、6ヶ月以上経過していないこと

代位弁済とは?

代位弁済とは、ローンの返済を3ヶ月以上滞納してしまったときに、保証会社が返済を立て替えてくれることをいいます。

代位弁済が行われると、自動的にあなたが借金をしている相手がカード会社から保証会社に移ります。借金をしている相手がカード会社から保証会社へ移り変わると、ブラックリスト入りしてしまったり、返済が遅れたことによる遅延損害金が発生したりします。このようなことを防ぐためにも、ローンを滞納しないように気をつけることが大切なのです。

住宅ローンの場合、個人再生でローンを巻き戻せることも

住宅ローンで代位弁済が行われた場合、ブラックリストに掲載され新たな借金ができなくなったり、返済が遅れたことに対する遅延損害金を請求されるほか、担保にしていたマイホームを競売にかけられ、失うことになってしまいます。

しかし、代位弁済から6ヶ月以内に個人再生を行えば、住宅ローン特則によってお金を借りている相手を保証会社からカード会社に戻すことができ、マイホームを失わずに済みます。ですから、住宅ローンの返済に困り、代位弁済が行われてしまったときは、なるべく早く個人再生を行うことで、マイホームを取り戻すことができます。

現在の住宅の価値が現在の住宅ローン残高よりも低いこと

住宅は、築年数やその時の土地の価値などによって、価格に変動があるものです。一方で、住宅ローンは一度組んでしまえば、基本的に金額が変動することはありません。

そのため、価値の高い住宅を購入した場合や、ローン返済が終わりに差し掛かっている場合などに、今の住宅の価格が住宅ローン残高を上回ってしまうことがあります。このようなことを「アンダーローン」といいます。

アンダーローンは個人再生を不利にしてしまう

アンダーローンは、住宅ローンを完済できる方にとっては嬉しいことです。なぜなら、もし今住宅を売れば、その住宅は住宅ローンを完済してもお釣りが出るくらいの価値があるということだからです。

しかし、個人再生を行う場合には、アンダーローンがかえって損を招くことになります。個人再生には、カード会社の利益を守るために、あなたの借金額や資産などから『いくらまで減額できるか』を定めます。

減額された最終的に支払っていかなければいけない「計画弁済額」は、今あなたが持つ資産よりも高額でなければなりません。たくさんの資産を持っているのに、それを借金返済に充てないのは、カード会社にとって納得できないことだからです。

ローン残高よりも価値の高い住宅を持っている(アンダーローン状態)ということは、それだけ多くの資産を持っているということになります。たとえば、今の家の価値が500万円で、住宅ローンの残高が200万円だったとすれば、300万円は「清算価値」と判断され、計画弁済額が引き上げられ、借金の減額幅が狭まる恐れがあります。

まとめ

  • 住宅ローン特則とは
  • ・個人再生特有の制度である
    ・借金の減額対象から住宅ローンを外すことができ、マイホームを残したまま借金の減額が見込める
    ・ただし、住宅ローンの利息免除・元金減額はできない

  • 住宅ローン特則は、個人再生する人の生活を守るための制度である
  • 住宅ローン特則を有効に利用するための条件
  • ・家を建てる・なおすためのローンであること
    ・あなたが住むための家であり、あなた名義のローンであること
    ・ローンに銀行・保証会社等の抵当権が設定されていること
    ・住宅が住宅ローン以外の担保にされていないこと
    ・住宅ローンと個人再生で減額した借金をそれぞれ返済できる収入があること
    ・保証会社による代位弁済から6ヶ月以上経過していないこと
    ・現在の住宅の価値が現在の住宅ローン残高よりも低いこと

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